אם החלטתם שעכשיו הוא הזמן הנכון למכור את דירת מגורכם ולעבור לסביבה אחרת, עליכם לדעת פרטים בנוגע לעסקאות נדל"ן. ממבט ראשון, עסקאות נדל"ן של מכירת דירה או רכישת דירה נראות מפחידות אך מטרת מאמר זה הינו להדריך אתכם כיצד ניתן לבצע מכירת דירה, ובכך לצמצם עלויות ולמנוע חרדות מיותרות מהמעבר.
המלצה בפתח, לפני מכירת דירה בהתלבטות – לשאול ולהתייעץ בפורום נדלן>>
מכירת דירה ללא תיווך
אם אתם מתכוונים למכור את הדירה לבד ללא עזרת חברת תיווך, עליכם לדעת כי הדבר אפשרי אך הוא טומן בחובו קשיים רבים. חברות התיווך מנוסות במכירת דירות ולכן לעיתים שווה להשקיע כסף בחברת תיווך אמינה מאשר לבזבז שעות יקרות אשר לא יניבו תוצאות.
אם בכל זאת החלטתם למכור את הדירה לבדכם עליכם להבין במה הדבר כרוך. ראשית, עליכם לקבוע מחיר מדויק של הנכס לפי השוק, אחר כך עליכם לדאוג לניסוח מודעה ופרסומה. כאשר מצאתם קונה, עליכם להחליט האם הוא כשיר לקנות את הנכס (בעל האמצעים המתאימים) ולבסוף, להבין את הכללים והצעדים לביצוע המכירה. מומלץ מאוד להיעזר באיש מקצוע אשר ילווה אתכם בכל ההליך גם אם מדובר בתשלום נוסף.
בטרם חתימה על הסכם מכירת דירה
אם מצאתם קונה וכעת אתם רוצים לשבת על מנת לחתום על חוזה מכירת דירה, יש כמה שלבים בדרך שעליכם לעבור על מת להגיע לשלב החתימה:
1. חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר- על מנת למחוק הערות אזהרה במקרה ותנאי החוזה לא ימולאו על ידי הצד השני (למשל, העברת תשלום בזמן או כל תנאי אחר המצוי בהסכם המכר).
2. בירור הקלות מס- יש לבדוק אם למוכר יש אפשרות לקבל פטור ממס (זה קורה אם הוא עומד בתנאים מסוימים לפי דיני מיסים).
3. מציאת עורך דין אשר ייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם בלבד.
בעת ביצוע הסכם מכירת דירה
ישנם כמה שלבים אותם יש לוודא לפני שמתחילים בביצוע עסקת מכירת דירה. קודם כל, גם אם אתם חושבים שאתם יודעים, יש לבדוק את מצב הזכויות של הדירה. כלומר, אם היא משועבדת או מיועדת להריסה וכן מהן הזכויות בנייה הנלוות וכדומה.
שנית, על פי חוק המקרקעין, הסכם מכירת דירה נדרש להתבצע בכתב, ולכן זכרון הדברים יכול להוות הסכם מכירת דירה לכל דורש. יש לשים לב לא לחתום על מסמכים כאשר אינכם בקיאים בהשלכות החתימות שעליהם. גם בשלב זה מומלץ להיעזר בשירותיו של איש מקצוע, עו"ד, המומחה בתחום נדל"ן או חוזים. מיד לאחר חתימה על הסכם מכירת דירה, עליכם לגשת לרשם המקרקעין (טאבו) ולעגן את הזכות שרכשתם על הנכס.
פעולות שיש לבצע לאחר חתימה על הסכם מכירת דירה
א. חתימה על מסמכים לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונה- אם הקונה נזקק למשכנתא מהבנק לצורך מימון הנכס, תידרש חתימה על מסמכי הבנק, לאחר חתימת החוזה, זאת לאחר קבלת חלק מהסכום. כמו כן יש לוודא שהמסמכים עליהם אתם נדרשים לחתום מתאימים לעסקה, יש להתייעץ עם עו"ד בשלב זה.
ב. תשלומים וקבלות- כאשר אתם מוכרים דירה עליכם לספק קבלות מתאימות ולציין על כל תשלום שהתקבל מהקונה תאריך, שעת תשלום והסכום. יש לצלם את כל ההמחאות והקבלות ולשמור בתיק המסמכים של הנכס. חשוב מאוד לשמור את כל המסמכים.
ג. התשלום האחרון עבור הנכס- יהיה תמיד שיק בנקאי אותו מומלץ לאמת מול הבנק המושך את השיק או לחלופין ניתן גם לשלם במזומן.
פעולות שיש לעשות לפני מסירת הדירה
יש לוודא עם עורך הדין שכל המסמכים התקבלו כנדרש, כולל אישורי המיסים, הקבלות ויתרת התשלום עבור הדירה. לאחר מכן יש לתאם עם הקונים ביקור בדירה. עליכם לבדוק בביקור זה את מוני המים, החשמל והגז. כמו כן יש לוודא כי שאר החשבונות של הדירה הועברו כנדרש לידי הקונים. חשבונות אלה כוללים, את חברת החשמל, עירייה, חברת הגז, ועד הבית וכו'.
לסיכום
הסכם מכירת דירה אינו דבר של מה בכך, יש לתת עליו את הדעת ולהיעזר באנשי מקצוע המומחים בכך בכדי למנוע אי נעימויות בעתיד אשר יכולות לעלות הרבה כסף ולבזבז זמן מיותר. גם אם אתם נעזרים באיש מקצוע חשוב מאוד לשמור ולתייק בתיק מסמכים מיוחד כל מסמך אשר נוגע להסכם מכירת דירה או לעסקה כולה. גם אם מסמך מסוים לא נראה רלבנטי, חשוב לשמור הכול! את תיק המסמכים המיוחד אותו יצרתם יש לשמור בהישג יד מכיוון שיתכן ותזדקקו לו בעתיד על מנת להגן על זכויותיכם. זכרו, מסמכים שאבדו מאוד קשה ולעיתים אף בלתי אפשרי לשחזר ולכן גם מסמך שנראה חסר חשיבות ייתכן ומחר תהיה לו חשיבות מכרעת.
